房貸還了7年多本金1分錢沒還!這些房貸門道你要了解

2021年01月20日14:41  來源:大眾網  作者:莫元婧

對于很多人來說,每月的房貸可是一筆不小的開銷。最近,南京的蒲先生遇到這么一樁糟心事:自己還了七年多的房貸,賬單顯示每月歸還本金金額竟一直為0,難不成這七年的房貸一直是在支付利息,白白給銀行“打工”?

賬單顯示(圖片來源:江蘇新聞)

還貸7年 本金1分錢沒還

據媒體報道,2013年10月,南京市民蒲先生在南京某銀行辦理了一筆20年的公積金和商貸組合房貸,其中117萬為商業貸款,按照等額本息的方式進行還款,每個月的還款金額為8092.95元。

但近期蒲先生發現,自己還了七年多的房貸,到現在沒有歸還的本金竟然還是117萬,一分都沒減少。

蒲先生貸款合同(圖片來源:江蘇新聞)

不過蒲先生也表示,此前每月扣款金額明顯少于購房合同約定月還款金額。他以為差額部分已經從公積金中扣除,因此并沒在意。

媒體報道顯示,銀行的客服經理此前回應稱,這筆房貸采用的是“先息后本”的還款方式,先歸還利息,到期后一次性歸還117萬本金,類似于消費信用貸款。蒲先生并不認同銀行的說法,認為銀行擅自變更還款方式屬于違約,并損害自身利益,由此投訴。

銀行:經辦人員錄入失誤造成

據中國證券報報道,1月18日,銀行回應稱系錄入失誤造成,將還款方式錄入成為了“先息后本”。該行表示,從未“擅自變更房貸還款方式”,也鄭重承諾絕無惡意篡改行為。

哪種貸款方式最劃算

事件曝光后,不少人對哪種房貸還款方式更劃算比較感興趣。目前,銀行個人住房貸款一般有兩種還款方式,分別是“等額本息”和“等額本金”。什么是“等額本息”和“等額本金”呢?

所謂“等額本息”,就是指貸款人每個月需要還款的金額不變,但是還款本金逐月遞增,利息逐月遞減。比如我們向銀行貸款100萬,貸款期限10年,年利率4.8%。根據貸款計算器可以得出,每個月需要還款10509.06元,第一個月應該支付的利息是100萬×0.4%(月利率)=4000元,應該支付的本金是10509.06-4000=6509.06元。第二個月應該支付的利息則是(100萬-6509.06)×0.4%(月利率)=3973.96元,應該支付的本金是10509.06-3973.96=6535.10元。

交通銀行網站上提供的個人貸款計算器

而所謂“等額本金”,就是每月歸還的本金一樣,利息按月計算。同樣以本金100萬、期限10年、利率4.8%的貸款為例,第一個月歸還利息100萬×0.4%(月利率)=4000元,歸還本金100萬/120個月=8333.33元,一共歸還12333.33元。第二個月歸還利息(100萬-8333.33)×0.4%(月利率)=3966.67元,歸還本金100萬/120個月=8333.33元,一共歸還12300元。

來源:交通銀行網站

由此可以看出,等額本息在一開始貸款人需要歸還的錢比較少,還款壓力要小得多,比較適合月收入較低的家庭。不過,盡管等額本金前期的償還壓力較大,但是每月還款額會逐漸減少,而且貸款人需要支付的利息也比較低,比較適合經濟收入較好的家庭。

申請房貸前需要注意什么

1、適度負債,貸款金額不要超過自身的負擔能力

很多銀行將月收入的50%作為貸款月供的“最高警戒線”。這意味著,我們在申請貸款時應當考慮自身與家庭的還款能力,不能盲目增加貸款金額。試想,如果一個人每個月的收入扣除應該還房貸的資金以外所剩無幾,甚至維持基本生活也存在問題,那么一旦發生計劃外的開銷,還款壓力勢必將加大,甚至還可能面臨無法還貸、甚至房屋被銀行收回的情況。

2、貸款利率的浮動幅度

根據中國人民銀行在2019年8月發布的關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(即LPR)為定價基準加點形成。

來源:中國人民銀行網站

按照該文件的要求,各家銀行可以根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。因此,各家銀行所確定的加點數值不盡相同,這也給了很多貸款人選擇的空間。如果一家銀行給貸款人的加點更低,說明這家銀行的貸款利率更低。因此,出于經濟的因素,我們在貸款的時候可以比較多家銀行的利率,從中選擇最低的一個。

3、問清提前還款的規則

隨著經濟周期的不斷變化,我們借貸的利率也是不斷變化的。當利率下調的時候,有的人可能會選擇提前還貸,這樣就會減少一些利息支出。也有的人因為手頭較為寬裕,準備將名下的貸款償還。但是,各家銀行對提前還貸的政策卻是不一樣的。

一般來講,我們在貸款時與銀行簽署的貸款合同會有提前還貸的條款,貸款人在簽署時應該特別注意,是否需要在提前還款時繳納違約金。不同的銀行對于違約金的收取規則是不一樣的,因此我們在貸款前一定要問清楚。

究竟什么時候提前還貸才是合適的呢?

小編查閱了工商銀行網站關于提前還貸的建議:對于采取等額本息還款法的消費者來說,月供的組成包括本金和利息,對于貸款者來說,在貸款期限的1/3-1/2年限中,償還月供中利息支出要高于本金支出,而在最后幾年中,月供支出基本以本金為主,利息很少。因此,如果貸15年,已償還6年,此時就沒太大必要提前還款。消費者可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產品中來升值。

工行網站關于提前還貸的建議。

(大眾網·海報新聞編輯 莫元婧 綜合江蘇新聞、中國證券報、中國人民銀行網站、交通銀行網站等)

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